Préstamos hipotecarios

prest_hipotLa mayoría de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un PRÉSTAMO HIPOTECARIO a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma. Por ello, INMOBILIARIA VAMAR se encarga de gestionarle dicha solicitud en varias entidades y presentarles las diferentes ofertas para que elijan la más apropiada a sus necesidades e intereses teniendo en cuenta plazos de amortización, interés, gastos, comisiones,….

Hay dos elementos diferentes y complementarios:

Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
La hipoteca, que es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el banco o caja de ahorros podría, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Al tener el banco o caja de ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.

Esta no es la única forma de garantía posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se añada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, obligándose a pagar si éste no lo hace.

Responsabilidad universal:

No hay que olvidar que el deudor del préstamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del préstamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedió el crédito exigirá que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.
Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado:

No obstante, hoy en día hay entidades que conceden préstamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita única y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del préstamo, todos los demás bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro.

1.1. Qué cantidad pedir:

Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda, el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (entre el 0,75% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma sobre el capital que se pida más intereses y costas), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros. Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que necesitemos para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

Ten en cuenta que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80 por ciento del valor de la vivienda, y que suelen considerar que las cuotas mensuales no deben superar el 35 o 40 por ciento de los ingresos del que solicita el préstamo.
1.2. Obtener información de varias entidades de crédito mediante la FIPRE (Ficha de información precontractual):

Dada la importancia de la operación, no se debe acudir sólo a nuestro banco o caja de toda la vida. Hay que comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestra entidad habitual. Cuestiones básicas son:

-las comisiones que exija la entidad

-el tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH…); el diferencial a añadir al índice de referencia (mínimo aplicable si el índice de referencia fuera “0”) y las vinculaciones de vinculación.

el plazo de devolución.

-las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, y seguros vinculados a la concesión del préstamo hipotecario.

Modalidades de préstamos hipotecarios:

El tipo de interés es el precio que las entidades cobran por prestar su dinero. Los bancos pueden conceder préstamos hipotecarios a un tipo de interés fijo, variable o mixto.

Tipo de interés fijo:

El tipo de interés y por lo tanto la cuota mensual a pagar permanecen fijos durante toda la vida del préstamo. La ventaja de esta modalidad es que usted conocerá de antemano cuánto tendrá que pagar cada mes, sin preocuparse por las subidas y bajadas de tipos. Como inconveniente, en el momento de la contratación se suele establecer un tipo superior que para las hipotecas de tipo variable. Los plazos de amortización permitidos también son más cortos; se suele fijar un máximo de 20 años.
Tipo de interés variable:

El tipo de interés variable se revisa anual o semestralmente (en ocasiones trimestralmente) y se ajusta a las condiciones de mercado en ese momento, de acuerdo con algún índice de referencia, como el Euribor* (por ejemplo, euribor + 2,1). La ventaja de esta modalidad es que en el momento de contratación el tipo de interés inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y se suele ofrecer la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o incluso más. Con un tipo de interés variable, uno corre el riesgo de tener que pagar una cuota mayor si los intereses suben, aunque puede beneficiarse si bajan.

Existen distintos instrumentos financieros que permiten cubrir el riesgo de subidas de tipos. Esto significa que, si los tipos suben, la entidad bancaria pagará al cliente la diferencia entre lo que tenga que pagar y una cuota mensual determinada. Sin embargo, estos productos tienen sus propios riesgos: si los tipos bajan será el cliente quien tenga que pagar al banco, y a veces estos importes pueden llegar a ser muy elevados.
Tipo de interés mixto:

En este caso, se cobra un interés fijo durante un período inicial (suele ser de entre tres y cinco años) que luego pasa a ser un tipo variable. Podría subir o bajar la cuota a pagar en función de la evolución del tipo de interés de la referencia utilizada.

* Algunos de los tipos de interés de referencia oficiales para préstamos hipotecarios:

El Euribor es la “referencia interbancaria a un año”, un tipo publicado por la Federación Bancaria Europea. Es una media de los tipos ofertados por una muestra de bancos europeos para las operaciones entre entidades de depósitos en euros a plazo de un año. Es la referencia más utilizada.
El Mibor, es el “tipo interbancario a un año”, y sólo es un índice oficial para los préstamos hipotecarios anteriores al 1 de enero de 2000. Es la media de tipos del mercado de depósitos interbancarios de Madrid. La evolución de este tipo es casi idéntica que la del euribor.

El IRS (Interest Rate Swap), o permuta financiera. Es un índice a cinco años, en vez de 1 año como el Euribor. Este nuevo tipo de referencia fue introducido en 2012, por ser, en teoría, más estable que el Euribor, resultando en menos oscilaciones en las cuotas.

Hay que recordar que el tipo de interés variable dependerá no sólo del tipo de referencia, sino del tipo de referencia + el diferencial (por ejemplo, Euribor + 2,1 %). Es la suma del tipo de referencia más el porcentaje adicional lo que determina que una oferta sea mejor que otra